听说襄阳房价高于宜昌,你怎么看?

2019-11-08 16:24:17|来源:新浪乐居原创
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最近晚上坐出租车,活泼的老司机越来越少了,总不时听到他们谈论宜昌经济不景气,房价太高了等等话题,在生活的压力下,好像宜昌的夜生活都少了许多,街边再难看见往昔热闹的场景。当然,这些师傅们最敏感的是收入变少了,单纯的认为是出门溜达玩的人少了,搭车的人也就少了。

有一次拼车时,一位来自襄阳的游客问起宜昌的房价,获悉伍家岗大概1万左右后,他轻描淡写的说,那宜昌发展好啊,襄阳房价都一万五了,我一下子有点蒙,这个房价在我看来是非常高了。因为在我的印象中宜昌和襄阳实属半斤八两,襄阳比宜昌房价高这么多?这让我产生了疑惑。我曾认为一个城市上的建筑它依托与它所存在的那片土壤,它的价格,它的外观,它的设施都与它所在的位置息息相关。老实说,这个房价我不相信。

襄阳房价高于宜昌

与此同时,前两天由国家统计局、国家信息中心和有关部委数据,中国城市报社、人民日报文化传媒等单位按照《品牌评价城市》国家标准,对全国地级市进行标准化处理,计算出城市品牌综合影响力指数中,宜昌为15名,襄阳市为43名。那为什么有种襄阳房价比宜昌贵的错觉呢?

其实在宜昌众多名片身后,襄阳往往也是紧随其后。软实力方面是胜过襄阳的,一方面是宜昌地处位置在国家层面上更为受到关注,所带来的影响力。另一方面也是他确实经过三线建设,两坝开发,从中获益。可或许房价不是股票,比拼的是当下的硬实力。

襄阳房价高于宜昌

襄阳房价高于宜昌根据中国房价行情网公布的,截止到2019年10月,宜昌平均单价8554元/㎡,供给量3520套。伍家岗平均单价9813元/㎡,供给量1372套。西陵区平均单价9318元/㎡,供给量1151套。夷陵区平均单价7106元/㎡,供给量421套。

襄阳房价高于宜昌

襄阳房价高于宜昌

襄阳总面积1.97万平方公里,全市现辖3个区(襄州、襄城、樊城)襄阳,恰好对比宜昌(西陵、伍家岗、夷陵)。共同作为湖北省域副中心城市。在文化背景层面上看襄阳是楚文化、汉文化、三国文化的主要发源地,已有2800多年建制历史,历代为经济军事要地。素有“华夏第一城池”、“铁打的襄阳”、“兵家必争之地”之称。

关键的是截止到2019年10月,襄阳平均单价8990元/㎡,供给量3885套。襄城区平均单价1.03万元/㎡,供给量978套。樊城区平均单价9600元/㎡,供给量1917套。襄州区平均单价8200元/㎡,供给量492套。

单从这一部分来看,襄阳拥有更多的供应量,却能卖出更高的价格。那么能不能判定宜昌的房价被低估了呢?

换一个思路,在襄阳均价普遍超过宜昌的情况下,而高价楼房又都集中在沿江区域的同等条件下,单个楼盘的定价上宜昌要高于襄阳不少。那襄阳为什么近几年均价可以高那几百元呢?

襄阳房价高于宜昌

襄阳房价高于宜昌
哲学家斯宾格勒说:“将一座城市和一座乡村区别开来的不是它的范围和尺度,而是它与生俱来的城市精神。”

认识一座城市和认识一个人一样,最初的印象甚至来源于见到它之前。从很多的人口中,这两座地理上彼此相近的城市给人以截然不同的气质。

我们从初印象上可以说宜昌寄情山水,依托货运码头,行的走商做派。像是流动的溪水,有股子灵性。开放包容是一种水的特性,而以求索为代表的精神内核更是让人向往。更具有西方带来的现代感,与海滨城市特有的新潮属性。

而襄阳融自然山水与历史人文,从中国古典的绵长韵味中截取了最厚重的一部分,像是从土里长出来的城市,整体脉络都极为清晰。到如今,通过工业转型,虽然在GDP产值上与宜昌没有拉开太大距离,但

由于襄阳百强企业中汽车及汽车零件占比极大,整体给人的感官上就是重金属的格调。像极了本分的儒学实干家。

从专业上看,排除单栋楼房的造价、税收和公司运营成本。从城市这个宏观命题上影响房价的一般有四大因素。经济、人口流动、城市的产业结构、土地供应等。

01土地供应

襄阳房价高于宜昌

在襄阳市城区的国有建筑用地的供应计划中,住宅用地228.86公顷,占比18.46%。商服用地90.53公顷,占比7.3%。而宜昌为2488亩(165公顷),占比13.65%。商服用地2416亩(161公顷),占比13.26%。换句话说襄阳的住宅土地供应比宜昌的更加多,而商业配套预期增加的却要少一些。

从2019年初的湖北各城市建成区面积排行榜来看,武汉628.11平方公里遥遥领先。

襄阳建成区面积为191.46平方公里,宜昌建成区面积为169.84平方公里。而随着宜昌北站落位龙泉的消息传出,东北角有大片土地有待开发。就在11月4号龙泉镇深化行政管理体制改革像是三三起手,一击靠边,飞星局外,从龙泉到西陵就如同再造一个宜昌一般。

02人口流入

襄阳房价高于宜昌

决定一个城市房价涨跌的根本因素在于人口流动,没有源源不断的人口流入,城市房价不会出现持久性的上涨。所以,人口流入多少,决定着房价的长期上升趋势。截止18年统计,宜昌常住人口413.59万,净流入人口21.72万,襄阳常住人口566.9万。按照人口与建成区比例来看,宜昌与襄阳之比为2.435:2.96。襄阳比宜昌拥有更高的人口密度。

但与此同时,宜昌各类利好消息不同放出,经济的稳步发展和基础设施逐渐完全,就业机会和生活质量都得到提高,人口回流非常明显,房价的增幅空间应当高于襄阳。虽然大家经常调侃自己拉低了人均gdp水平和工资。但从2018年的GDP上也可以看出,宜昌人均GDP9.8万元,襄阳人均GDP7.6万元,人均月工资分别为5010元和4651元,再无特殊因素介入的情况下,单就消费能力而言,宜昌应当高于襄阳。

03产业结构

襄阳房价高于宜昌

襄阳以重工业为主导,培育出了以汽车制造为代表的支柱产业。近年来,在农产品加工、装备制造、医药化工、电子信息和新能源汽车等方面,也取得了可观的进展。

宜昌经过这两年整治,产业结构更具备轻工业特征,主要产业包括食品生物医药、精细化工、先进装备和新材料产业。

一个城市的产业分布决定了一座城市中产阶级的的消费水平和消费观念。

从业人员都具备普遍较高的素质与审美水平,而在旅游业角度来看,宜昌作为三峡旅游终点站,和大坝转运中心的特殊地位,在滞留旅客方面具备得天独厚的条件。

用一个更为形象的比较来看,襄阳截止到目前有15个大型商业综合体,8个待开业。其中以华洋堂百货、武商较为高端。

宜昌商圈轻奢有国贸,高端有大洋,大众有CBD,万达水悦城则主打快时尚的青年娱乐生活圈。更有诸多新建商圈在筹备中,每一个都不容轻视。

但总体上看,12年之后的几年时间里,襄阳的商业逐步追上,目前与宜昌属于半斤八两。但由于宜昌远期旅游城市的规划定位,仅筹建中的星级酒店这一块来看,是超过襄阳不少。各类快消、轻奢品牌从分布情况来看,也更为均匀。

其中万豪中心坐拥地利,以宜昌东站数以万人次的客流量为引子,打造以商业办公为核心的都市白领阶层的时尚商圈。更有诸如领地天悦、资源博雅·长江广场、三峡环球港、兴发广场、星光天地、联投银河公园、夷陵万达广场等商业广场各有优势,跃跃欲试。商业的生机来源于市民对新鲜事物关注度和对潮流的追求。

一个不太确定的结论在前两年,响应国家号召,执行的新棚改计划上,宜昌3年5万套,襄阳3年10万套。从这一点来看,宜昌他是一座新城。但他的新不仅于此,也不仅在于他东拓、西进、南展、北联不断扩大的建成区面积。也在于他不断增加的外来旅游人口,带来的新观点,新时尚。他逐步改变了老旧保守的传统思想,兼容并蓄的开放了眼界,树立了人们对美好生活的新向往,大阔步的为三线青年对日新月异的物质追求,提供了解决路径。

襄阳房价高于宜昌基于上述观点,我们可以尝试做出自己的判断,襄阳整体围绕老城区改造,从而翻新出新的住宅市场。而宜昌在重新布局整体的城市范围,不断迁移人口,为下一个十年做好铺垫,从而在新增加楼盘的基础设施上普遍低于襄阳的新楼盘。但随着《关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》

襄阳房价高于宜昌宜昌市城区综合地价最高达到79700元/亩。

襄阳房价高于宜昌襄阳市的城区综合地价襄城区达到146600元/亩。


不论是从征地价格体现出的征地难度,还是从待征地的数量和位置上来看,宜昌都更具备广阔的城市发展潜力,和投资利润空间。

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