正文

不知道你们有没有发现——

越是行情不好的时候，越容易买到“差房子”。

而这几类房子，已经被宜昌人淘汰了。

第一类，老破小。

第二类，品质差的高层。

第三类，物业差的小区。

第四类，90㎡以下的一卫产品。

第五类，叠拼别墅、多联排别墅。

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01

老破小，市场竞争力断崖式下降

老破小，顾名思义：建筑年代久远，外立面严重折旧，面积在40-80㎡左右。这类房子无论是作为居住还是投资，市场竞争力都是极低的，如果再加上地段不好，那简直糟糕极了。

①房子硬件差：隔音不好、墙面开裂、渗水漏水、老旧建筑结构不稳定、下水管道老化导致堵塞等等，严重影响居住体验。

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②生活环境糟糕：没电梯、停车难、公共设施几乎没有，给人脏乱差的印象。

③奇葩户型：以前的老房户型基本都是厅小卧室大，一家老小活动交流多在卧室，而且过道狭长，造成空间浪费。

④非学区房：如果不是学区房，老破小很难出手，建议别碰。

⑤贷款难，首付高：对这类房子，抵押贷款可能会通不过，而且房龄老，首付款也要比新房多支付一点，相应的贷款额度就会降低，贷款时间可能也会缩短。

⑥改造空间有限：虽然城市更新能解决一部分老旧小区，但是大多数老破小由于地理位置、经济条件、产权复杂等原因，很难彻底被改造，基本都是修修补补的方式，更新空间不会很大。

02

品质差的高层，正在被狠狠嫌弃

随着人们对住房品质要求的提高。高层的劣势被无限放大：高容、高密、高公摊！高层正在被狠狠嫌弃。

①高层意味着高容积率，高容积率意味着相同的土地，纵向空间住着更多的人口。人多公共设施不够用，电梯难等、儿童游乐场乌泱泱一片、篮球场挤满了广场舞大妈……长此以往，居住舒适度大打折扣。

②高层住宅一般分布比较密集，楼间距很小，导致低楼层的视野、通风、采光非常差。

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③楼层越高，公摊越大：层数越高，居住的人就越多，住户对电梯的需求也就越大，就需要配备越多的电梯；电梯每增加1部，每层也会相应地增加一部分的过道，造成高层住宅的公摊面积增加。

④火灾救援难度高：高层楼层较高，一旦发生火灾等安全事故难以逃生。

03

物业差的小区，最容易陷入死循环

朋友经常跟我吐槽自家小区的物业不作为，有钱了要第一时间搬走。我去过一次后，非常理解和同情她。

①停车难、消防通道成停车位：有的小区车位配比不高，停车本来就困难。物业还不作为，临时车随便进入，大白天道路两边都是乱停的车，甚至连消防通道都成了“停车位”，物业却视若无睹，不采取任何清理措施。

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 ②门卫老大爷形同虚设：门卫是一个小区最重要的一道安全防线。试想一个小区门卫保安都是老大爷，谈何安保？

③服务态度极差：有的物业，看似人手不少，但是遇到事情的时候，你永远找不到负责人，收物业费的时候倒是比谁都勤。

遇到这样的物业，业主不交物业费，物业也干脆摆烂，慢慢地那些有经济能力的人就改善住到了其他地方，只剩下经济能力较弱的人群和外来租户在这里痛苦忍受，于是彻底陷入死循环。

04

90㎡以下的一卫产品，已无人问津

随着居住需求的改变，以及二、三胎政策的落地，90㎡以下的一卫产品已经没有市场了。

①面积太小：现在人买房，思维比较前瞻，会往后看几年，会考虑家庭的成长性，会把舒适度放在前面。

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②一卫产品已成缺陷产品：除非是一个人住，不然没有人愿意一大早起来排队洗漱。现在很多90多平、100平出头的户型都能做到两卫，同面积段户型，三房两卫就是比一卫好。

05

叠拼别墅、多联排别墅

这类产品面临淘汰 

真正懂行情的人，对于叠拼别墅和多联排别墅这类产品，大多都是持“敬而远之”的态度，因为它们的居住体验、保值率、流通性都很一般。

①叠拼别墅通俗的讲就像是洋房复式楼一样，居住体验一般。而且宜昌大多数叠拼也就能卖个洋房的价格。

②有的叠拼别墅楼栋之间挨得太近，还会影响采光。

③多联排别墅也是，挨的太近，隐私性很差，采光方面也有局限性。

④多联排别墅往往很挤，开间很小，进深很长，单层面积不大，都是靠楼层累积起来的面积，算上地下室后一般楼层都很高，很多都有4-5层，住起来很不方便，加装户内电梯又会很占用空间，并且往往这种产品的空间尺度都很小，没有别墅的感觉，甚至不如一些洋房，因为开间小，所以往往赠送的花园面积也不大，住起来舒适性很差，和双拼、独栋别墅还是有很大差别的。

如果你也正在经历这些不好的居住体验，不妨趁现在政策好，换一套适合自己的房，卖低买低，小面积换大面积，这大概是最好的置换时机了！