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6月，湖北以武汉为首的多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”，宜昌住建局也紧跟其后，正式更名为“宜昌市住房和城市更新局”，更名的政策意图和指引方向已经有众多解读，本文不再赘述，本文主要探讨宜昌城市更新的方向和对楼市的影响。

武汉市住房和城市更新局网站截图

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首先先说一下城市更新和棚改、旧改的区别。

首先我们要明确的是，棚改、旧改都属于城市更新，棚改全称为“棚户区改造”，也可以理解为危房改造，主要是拆除重建；而旧改则属于“旧房改造”，一般是修修补补，比如外墙翻新、加装电梯等。

所以，从传统意义上来讲，棚改和旧改都属于城市更新，只不过他们的阶段不同，使命不同。

棚改采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

旧改遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，方向是市场化、商品化。

从广义概念上来讲，棚改和旧改都属于城市更新的范畴，现今属于城市更新范畴的项目在宜昌楼市中，早就占据了销量的主导地位。无论是棚改时期立项的宜昌中心、万科·宜翠锦城，旧改时代的大家·晴川明月、CBD三期中央御府、宝业·沁园、天创·望江樾，还是如今城市更新时期的城发·金桥月泊，都是各个片区的价格标杆与销量担当。

这些城市更新项目销量、售价较好的表面原因是地块都属于成熟老城区，地段好、配套完善，教育资源优渥，生活氛围浓厚……

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老城区确实有很多便利的地方，但是你说有多好，还真不一定，一堆老破小中间出一个新项目，本身的环境感官就不好。

配套虽然成熟，但由于时间久远大都比较老旧。尤其是交通，老城区因为原始基础布局，原有规划不易轻易改变，导致道路有自身的局限性，常常是很狭窄，而且笔直度不够，很容易造成交通堵塞，体验感不好。

而新城区却不同。它规划好，交通完善、环境优美、公共设施齐全、宜居性高，更符合现代人的需求，更能让大家享受到现代化的生活方式。

随便举个例子，就说说交通。新城区由于有自身“地广人稀”的特点，交通布局规格更高，一般都可以规划双向6-8车道，在新城区居住密度原本就小的基础下，新城区开车出行更加流畅，很少出现拥堵情形，并且新城区的道路建设速度较快，交通网比较完善，去哪儿也都比较方便。

|图：来源于魅力新城伍家岗

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但是为什么大家还是要花高价钱买老城区？

究其原因就是大家对较偏新区未来的发展信心不足，大家的预期已经固化了，老城区的房就是比新城区的房更保值！这点从上次写的《官宣了！葛洲坝宾馆+AD地块即将开动，或建第四代住宅？》的阅读量就可以看出来，人们对这个老城区的城市更新项目关注度很高，期望也很大。

这就是城市更新项目卖的好的深层原因：房产金融属性弱化，居住属性增强，人们更愿意相信老城区肉眼所见的配套落地，而非新城区未来发展潜力。

2019年以前，宜昌楼市老城项目与新区项目相比，一直是价格优势明显，位置相对较远的新区盘占销量的绝大部分，购房者相信片区未来的发展预期。而2019年过后，原本发展预期很高的几大片区发展纷纷停滞，5年来除了项目本身完工交房外，周边基本没有发展变化，叠加楼市下行及人口减少的因素，购房者对新区项目愈发谨慎。现如今，项目地段稍远，就需要大幅度降价换量，更远一些的项目，甚至“骨折价”都鲜有人问津，因为购房者内心已经认定，区域不会再有大的发展，便不会为未来的预期买单。

因此，在购房者的这一观念下，可以推断出：1）未来老城区的更新项目会越来越受欢迎；2）沿着成熟板块边缘拓展的项目才能获得认可，以前“跳岛式”开发的项目会异常艰难。